Die Hypothek

Die Hypothek, Gutgläubiger Hypothekenerwerb, Gutgläubiger Wegerwerb von Einreden, Forderungsübergang

Dieser Artikel ist der zweite von drei Artikeln, der sich mit dem Immobiliarsachenrecht beschäftigt. Nach einer kurzen Einführung in das Immobiliarsachenrecht und der Betrachtung der Auflassungsvormerkung im ersten Teil, wird in diesem Teil genauer auf die Hypothek eingegangen. Für das bessere Verständnis wird dabei ein Sachverhalt vorangestellt, der anschließend im Wege des Gutachtenstils gelöst werden soll. Teilweise werden Exkurse oder Anmerkungen eingebaut, um wichtige Punkte noch einmal klarzustellen oder andere Konstellationen mit einzubinden. Die Lösung bildet daher lediglich einen Anhaltspunkt und ist nicht als Musterlösung aufzufassen.

Eine Hypothek ist grundsätzlich nichts anderes als eine Belastung an einem Grundstück. In der Realität hat jemand Eigentum an einem Grundstück aber kein Geld für beispielsweise ein Auto. Damit er sich das Auto finanzieren kann, nimmt er einen Kredit in Form eines Darlehens bei der Bank auf. Nun kann sich die Bank aber niemals sicher sein, dass der Darlehensnehmer weiterhin solvent bleibt und die Darlehenssumme zurückzahlen wird. Aus diesem Grund möchte sie eine Sicherheit haben, um im Falle der Nichtrückzahlung das Geld auf anderem Wege zu erhalten. Hier kommt die Hypothek ins Spiel. Der Eigentümer des Hauses möchte weiter in seinem Haus wohnen und die Bank hat auch kein Interesse an dem Grundstück, so dass ein Verkauf dieses keine Lösung bringt. Wenn der Eigentümer aber eine Hypothek auf das Grundstück aufnimmt und die Hypothek für die Bank bestellt, dann hat die Bank eine Sicherheit. Sollte der Eigentümer seine Darlehenssumme dann nicht zurückzahlen, erwächst der Bank aus der Hypothek das Recht auf Zwangsversteigerung des Grundstückes. An dem sich daraus ergebenden Erlös kann sich die Bank dann befriedigen.

Aber nicht immer sind Darlehensnehmer und Hypothekenbesteller eine Person. Daraus erwachsen jedoch schwierige Konstellationen, die häufig in Klausuren abgefragt und aus diesem Grund im Folgenden dargestellt werden.

Sachverhalt

Die Bank B gibt dem A ein Darlehen in Höhe von 100.000 €. Für den Fall, dass der A den Kredit/ das Darlehen nicht zurückzahlen kann, möchte die Bank eine Sicherheit haben. A verweist dafür auf seine Mutter C. Die Bank wendet sich daraufhin an die Mutter C und verlangt von dieser eine Sicherheit. Diese bestellt für die Bank B eine Hypothek an ihrem Grundstück, so dass die Bank bei Nichtrückzahlung der Darlehensvaluta durch A in das Grundstück der C vollstrecken darf. Diese Hypothek wird daraufhin wirksam in das Grundbuch eingetragen. Anschließend tritt die Bank B ihre Hypothek am Grundstück der C an die Bank D ab. Die D verlangt nun Zahlung von A. Dieser weigert sich allerdings mit der Begründung, dass er bereits vor Abtretung durch die Bank B das Darlehen zur Hälfte (50.000 €) zurückgezahlt habe. Die Bank D beharrt weiter auf ihre Forderung in voller Höhe (100.000 €) und beruft sich auf das Grundbuch, in dem von der Rückzahlung nichts vermerkt sei und darauf, dass sie nichts von einer Rückzahlung wisse.

Die Bank D fragt sich deshalb, ob sie wegen Verweigerung der Zahlungsaufforderung durch A einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gegen C hat.

Lösung

Die Bank D könnte gegen die C einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gem. § 1147 BGB haben.

I. § 873 I BGB

Dazu müsste die D eine wirksame Hypothek erlangt haben. Eine wirksame Hypothek setzt gem. § 873 BGB i.V.m. §§ 1113, 1114 BGB eine Einigung und Eintragung voraus.

1. Einigung

Dazu müsste zunächst eine wirksame Einigung gem. § 873 BGB mit dem Inhalt aus §§ 1113, 1114 BGB zustande gekommen sein. Eine Einigung zwischen D und C direkt ist nicht zustande gekommen. Allerdings könnte eine wirksame Einigung über die Bestellung einer Hypothek zwischen der C und der Bank B zustande gekommen sein. C und die B-Bank haben sich darüber geeinigt, dass an dem Grundstück der C zur Sicherung der Geldsumme, die die B-Bank an den Sohn A ausgezahlt hat, eine Hypothek bestellt werden soll. Eine wirksame Einigung über eine Hypothek gem. § 1113 BGB liegt damit vor.

2. Eintragung

Weiterhin wurde die Hypothek in Höhe von 100.000 € auch wirksam in das Grundbuch eingetragen.

3. Berechtigung

C war überdies Eigentümerin des Grundstücks und damit zur Bestellung einer Hypothek berechtigt.

4. Zu sichernde Forderung

Gem. §§ 1113, 1114 BGB kann eine Hypothek aufgrund ihrer Akzessorietät aber nur bestellt werden, wenn eine zu sichernde Forderung besteht. A und die B-Bank haben einen Darlehensvertrag über eine Darlehenshöhe von 100.000 € gem. § 488 BGB geschlossen. Damit liegt eine wirksame zu sichernde schuldrechtliche Forderung vor.

5. Ergebnis

Zwischen A und der B-Bank besteht zum Zeitpunkt der Bestellung der Hypothek eine wirksame Forderung in Form eines Darlehensvertrages. Dieser Darlehensvertrag sollte durch die Hypothek am Grundstück der Mutter C gesichert werden. Beide Seiten (C und B-Bank) waren sich auch darüber einig, dass zur Sicherung dieser Forderung eine Hypothek am Grundstück der C bestellt werden soll. Damit liegen die Voraussetzungen des § 873 BGB i.V.m. §§ 1113, 1114 BGB vor und eine wirksame Hypothek ist vorhanden.

II. §§ 398, 1154 I BGB

Die Bank B könnte ihre Hypothek an die Bank D gem. § 398 BGB abgetreten haben. Allerdings ist die Hypothek zur zugrundeliegenden Forderung akzessorisch, so dass lediglich die Forderung, nicht aber die Hypothek selbst übertragen werden kann. Gem. § 1153 I BGB geht die Hypothek mit der Übertragung der Forderung auf den neuen Gläubiger über.

Exkurs zu § 1154 BGB

Für die Abtretung der Forderung ist gem. § 1154 BGB die Schriftform sowie die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich. Daraus ergibt sich, dass bei Bestellung einer Hypothek gem. § 1116 BGB ein Hypothekenbrief ausgestellt wird, der aber auch gem. § 1116 II 1 BGB ebenso gut ausgeschlossen werden kann.

Allerdings ist selbst im Falle des Ausschlusses der Bestellung eines Hypothekenbriefs noch die Schriftform bei der Abtretung gem. § 1154 I 1 BGB notwendig.

Vorliegend haben sich die Bank B und die Bank D schriftlich über die Abtretung der Forderung geeinigt, so dass grundsätzlich eine wirksame Abtretung der Forderung und gem. §§ 1153, 1154 BGB auch der Hypothek erfolgt wäre.

1. Hypothek in Höhe von 50.000 €

Fraglich ist nun allerdings, ob die Bank D eine Forderung in Höhe der ursprünglichen Forderungshöhe von 100.000 € erhalten hat oder durch die hälftige Begleichung des Darlehens durch A vor der Abtretung der Forderung von der Bank B an die Bank D lediglich noch ein Forderung in Höhe von 50.000 €. Da die Hypothek zur Forderung akzessorisch ist, kann sie grundsätzlich auch nur in der Höhe abgetreten werden, in deren Höhe sie tatsächlich besteht. In dem vorliegenden Fall hat sich der Wert der Hypothek der Bank B am Grundstück der C durch die Begleichung der hälftigen Rückzahlung der Darlehenssumme durch A auf 50.000 € reduziert. Folglich könnte auch die Bank D lediglich eine Hypothek in Höhe von der noch bestehenden Forderungshöhe von 50.000 € durch Abtretung erlangt haben.

Die Bank D hat auf alle Fälle eine Hypothek in Höhe von 50.000 € durch Abtretung gem. § 398 BGB von der Bank B erhalten.

2. Gutgläubiger Erwerb einer Hypothek in Höhe von 50.000 €

Problematisch ist nun aber, dass im Grundbuch eine Forderungshöhe von 100.000 € eingetragen war und die Bank D keine Ahnung von der hälftigen Begleichung der Forderung durch A hatte. Es stellt sich also die Frage, ob die Bank D die Hypothek in Höhe der anderen 50.000 €, also dem Teil, der eigentlich bereits durch A beglichen wurde, gutgläubig erlangen konnte. Ein gutgläubiger Hypothekenerwerb käme auf der Grundlage von § 892 BGB in Betracht. Dazu müssten vier Punkte vorliegen:

a.) Recht erworben

Zunächst müsste es sich um ein Recht handeln, das von § 892 BGB umfasst ist. Eine Hypothek ist ein beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück und damit ein Recht aus § 892 BGB. Folglich ist ein gutgläubiger Erwerb einer Hypothek grundsätzlich überhaupt möglich.

b.) Rechtsgeschäft

Weiterhin müsste auch ein Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäftes vorliegen. Das bedeutet, dass das Recht nicht aufgrund gesetzlicher Anordnung übergeht, sondern aufgrund einer Willenserklärung, die personenverschieden von dem Erwerber abgegeben worden sein muss. Die Bank D müsste die Hypothek also durch ein Rechtsgeschäft erworben haben. Die B-Bank und die D-Bank haben sich über den Forderungsübergang rechtsgeschäftlich in Form eines Abtretungsvertrages gem. § 398 BGB geeinigt. Damit liegt ein Rechtsgeschäft vor.

c.) Berechtigung des Veräußerers

Überdies müsste die B-Bank zur Übertragung der Forderung und damit auch der Hypothek berechtigt gewesen sein. Dabei ist nicht notwendig, dass der Veräußerer Eigentümer der Hypothek ist, sondern nur, dass er zur Veräußerung berechtigt ist. Diese Berechtigung erhält der Veräußerer entweder dadurch, dass er selbst Eigentümer ist oder aber durch eine Genehmigung gem. § 185 BGB. Die ursprüngliche Darlehensforderung der B-Bank in Höhe von 100.000 € wurde bereits zur Hälfte von dem A beglichen. Insofern bestand grundsätzlich auch keine Berechtigung der B-Bank, diese gem. § 362 BGB bereits erfüllte und damit erloschene Forderung und Hypothek in Höhe von 50.000 € abzutreten.

Allerdings wies das Grundbuch die B-Bank als Berechtigte einer Forderung und Hypothek in Höhe von 100.000 € aus.

d.) Gutgläubigkeit des Erwerbers

Aufgrund dieses Grundbuchseintrags könnte die D-Bank gutgläubig die Hypothek in Höhe von 50.000 € erworben haben.

Exkurs:

Die Gutgläubigkeit bezieht sich immer auf die Berechtigtenstellung. Der Erwerber muss also daran glauben, dass der Veräußerer Berechtigter ist. Wenn der Erwerber allerdings an die Berechtigtenstellung des Veräußerers glaubt und ihm nicht bekannt ist, dass er Nichtberechtigter ist, dann ist er auch gutgläubig. Dies ist ein feiner Unterschied zum Mobiliarsachenrecht und dem § 932 II BGB. Danach ist man nämlich bereits dann bösgläubig, wenn man die Nichtberechtigung kannte oder hätte kennen müssen. Im Gegensatz dazu gilt im Immobiliarsachenrecht lediglich die Bösgläubigkeit, wenn man die Nichtberechtigung tatsächlich kannte. Ein Kennenmüssen oder hätte kennen können hingegen zählt nicht. Der Zeitpunkt der Gutgläubigkeit richtet sich gem. § 892 II BGB nach dem Zeitpunkt der Stellung des Antrags oder wenn die Einigung erst später erfolgt nach diesem Zeitpunkt.

D hat an die im Grundbuch eingetragene Eigentümerposition der B-Bank geglaubt und war folglich gutgläubig.

e.) Ergebnis

Die Bank D war gutgläubig und hat damit die Hypothek in Höhe der weiteren 50.000 € gutgläubig erworben.

Exkurs:

In der Prüfung geht man also wie folgt vor:

Man prüft, ob ein Anspruch in Höhe von 100.000 € besteht auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus § 1147 BGB besteht.

1. Dafür müsste zunächst eine Hypothek in Höhe von 100.000 € wirksam entstanden sein.

2. Dann müsste die Hypothek in dieser Höhe auch wirksam gem. § 398 BGB abgetreten worden sein. Abgetreten wurde aber lediglich eine Hypothek in Höhe von 50.000 €, weil die Hypothek der weiteren 50.000 € aufgrund von Erfüllung gem. § 362 BGB bereits erloschen ist.

3. Fraglich ist, ob die Hypothek in Höhe von den weiteren 50.000 € gutgläubig erworben wurde.

Ist dies der Fall, so hat der Erwerber insgesamt eine Hypothek in Höhe von 100.000 € erhalten und damit ein Recht auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus § 1147 BGB in dieser Höhe.

Frage:

Kann die D-Bank nun in das Grundstück der C in Höhe von 100.000 € gem. § 1147 BGB hineinvollstrecken oder kann sich C dagegen noch irgendwie zur Wehr setzen?

Grundsätzlich hat die D-Bank eine Hypothek in Höhe von 50.000 € direkt und in Höhe der weiteren 50.000 € gutgläubig erworben. Insofern hat sie eine Hypothek in Höhe von insgesamt 100.000 €, die ihr zur Befriedigung durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück der C zustünde.

Möglicherweise könnte sich C aber gegen die Zwangsvollstreckung zur Wehr setzen, wenn sie Einreden gegen dieses Recht geltend machen könnte. Gem. § 1137 BGB stehen der C als Eigentümerin des Grundstücks diejenigen Einreden zu, die der Schuldner gegen die Forderung geltend machen könnte.

I. Einrede der Erfüllung aus § 362 I BGB

Zum einen gibt es Einreden aus der Hypothek selber, zum anderen gibt es aber auch diejenigen Einreden, die man dem Gläubiger der Hypothek direkt aus der bestehenden Forderung entgegenhalten kann.

Die Einreden aus der zugrundeliegenden Forderung ergeben sich aus § 1137 BGB. Nach § 1137 BGB könnte die C nun alle die dem Sohn A zustehenden Einreden gegen die Hypothek selbst geltend machen. Insofern ist nun zu prüfen, welche Einreden dem Sohn A grundsätzlich zustehen würden.

1. Einrede aus § 362 I BGB

Der A hat bereits die Hälfte der Darlehenssumme (50.000 €) an seinen Gläubiger (die Bank B) zurückgezahlt. Damit ist die Forderung in Höhe von 50.000 € bewirkt. Insofern könnte sich A in dieser Höhe auf die Einrede der Erfüllung aus § 362 I BGB berufen.

Fraglich ist allerdings, ob der A diese Einrede nur gegenüber dem ursprünglichen Gläubiger (=B-Bank) oder aber auch dem neuen Gläubiger (=D-Bank) entgegenhalten könnte. Die Einreden aus § 362 I BGB beziehen sich auf den zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vertrag in Form des hier vorliegenden Darlehensvertrag. Die geltenden Einreden gelten damit lediglich inter partes, so dass A sich nicht dem neuen Gläubiger gegenüber hierauf berufen könnte. A kann die Einrede lediglich seinem unmittelbaren Gläubiger, nämlich der Bank B, entgegenhalten.

Wenn die Einrede aber tatsächlich nur dem alten Gläubiger entgegengehalten werden und der neue Gläubiger sich gleichzeitig stets auf Nichtkenntnis der Rückzahlung der Darlehensvaluta durch den Schuldner an den ursprünglichen Gläubiger berufen könnte, wäre das Ergebnis unverhältnismäßig.

Möglicherweise ließe sich diese Ungerechtigkeit durch die Anwendung des § 404 BGB umgehen. Gemäß §§ 362, 404 BGB kann sich der Schuldner A auch gegenüber dem neuen Schuldner (Bank D) auf die Einrede der Erfüllung berufen.

2. Recht des Eigentümers

Dadurch, dass der Schuldner A selbst eine Einrede aus §§ 362, 404 BGB gegenüber seinem neuen Gläubiger der Bank D hat, kann die Eigentümerin C diese Einrede im Wege von § 1137 BGB selbst gegenüber dem Anspruch der Bank D auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus § 1147 BGB entgegenhalten.

II. Gutgläubiger Wegerwerb

Der neue Gläubiger und Inhaber der Hypothek (=D-Bank) wird von diesem Umstand nicht begeistert sein und sich darauf berufen, dass er die Hypothek gutgläubig erworben habe. Da er vor der Abtretung der Forderung seitens der Bank B an ihn keine Kenntnis davon hatte, dass der A bereits die Hälfte der Forderung beglichen hat und damit auch keine Kenntnis von der berechtigten Einrede der C hatte, möchte er diese Einrede nicht dulden und fragt was er tun kann, um dennoch in das Grundstück der C zwangsvollstrecken zu können.

Die Bank D könnte ihren Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus § 1147 ungeachtet der Einrede der C behalten, wenn § 1138 BGB Anwendung finden würde. Danach wäre der gutgläubige Erwerb aus § 892 BGB auch anwendbar auf die bestehenden Einreden. Wenn der Hypothekeninhaber also zum Zeitpunkt der Abtretung keine Kenntnis von den bestehenden Einreden hatte und an die Eigentümerposition des Veräußerers geglaubt hat, dann könnte sich der Eigentümer des Grundstücks nicht mehr auf die Einreden berufen, die dem eigentlichen Schuldner zustehen. Diese hätte der Hypothekenerwerber mit Erlangung der Hypothek gutgläubig wegerworben, so dass sie nicht mehr weiter bestehen.

Das heißt also, dass der, der die Hypothek gutgläubig erworben hat, auch die Einreden gutgläubig wegerwerben könnte.

Die D-Bank hat aufgrund der Eintragung der B-Bank im Grundbuch als Hypothekengläubiger einer Forderung von 100.000 € an die Eigentümerposition der B-Bank geglaubt und nicht gewusst, dass der A bereits vor der Abtretung 50.000 € beglichen hat. Insofern hat die D-Bank die Einrede der C aus §§ 1137, 362 I, 404 BGB gutgläubig gem. §§ 1138, 892 BGB wegerworben.

EXKURS ZU § 1138 BGB

Aus § 1138 BGB geht hervor, dass sich die Gutglaubensvorschriften auch auf die Forderung beziehen. Fraglich ist also, wie der Fall zu lösen wäre, wenn der Schuldner A bereits vor Abtretung der Forderung und damit auch der Hypothek durch die Bank B an die Bank D die vollständige Darlehenssumme von 100.000 € an die Bank B zurückgezahlt hätte.

In diesem Fall gäbe es keine Forderung mehr. Da die Hypothek allerdings akzessorisch zur Forderung ist (ohne diese also nicht besteht) stellt sich die Frage, ob die Bank D die Hypothek trotzdem gutgläubig in voller Höhe hätte erlangen können?

Die Forderung selbst kann nicht gutgläubig erworben werden, da ein Rechtscheinsträger fehlt (eine Forderung ist nicht sichtbar, sie ist nur geistig). Beim Grundbuch hingegen ist das Grundbuch der Rechtscheinsträger und bei beweglichen Sachen der tatsächliche Besitzer. Eine Forderung aber hat keinen solchen Rechtscheinsträger und ist damit nicht gutgläubig zu erwerben. Eine Ausnahme dazu bilden ausschließlich diejenigen Forderungen, die nicht nur geistig sind, sondern einen Rechtscheinsträger haben. Dies ist allerdings nur die Forderung aus § 405 BGB, die verbrieft ist. Dies ist beispielsweise bei einem nach §§ 126 ff. BGB ausgestellten Schuldschrein der Fall.

Grundsätzlich käme man damit zu dem Ergebnis, dass wenn die Forderung nicht existiert und nicht verbrieft ist, auch nicht gutgläubig erworben werden kann. Folglich ließe sich aber auch die Hypothek, die einer Forderung für ihren Übergang bedarf, nicht gutgläubig erwerben. Nun gibt es aber den § 1138 BGB der zwei verschiedene Inhalte hat. Zum einen regelt er, dass man Einreden und Einwendungen gutgläubig wegerwerben kann. Zum anderen regelt er allerdings auch, dass man nun doch auch Forderungen gutgläubig erwerben kann. Diese Regelung bezieht sich aber nur auf die gutgläubige Erlangung der Forderung in Bezug auf die Hypothek. Das heißt, der § 1138 BGB erweitert den Anwendungsbereich des § 892 BGB auf Forderungen und zwar nur deshalb, damit man die Hypothek komplett erwerben kann.

Eingebaut wird dies in der Prüfung beim Prüfungspunkt der Gutgläubigkeit. Dort ist fraglich, ob die Hypothek gutgläubig erworben wurde. Die Hypothek ist eingetragen, deshalb hätte man grundsätzlich auch die Hypothek gutgläubig erworben. Nun sagt man, dass die Hypothek allerdings akzessorisch ist und nur dann bestehen kann, wenn auch ein Anspruch aus einer Forderung besteht. Da aber die Forderung bereits erloschen ist, ist zu prüfen, ob auch die Forderung gutgläubig erworben wurde. Ein gutgläubiger Erwerb kommt bei Forderungen aber nur dann in Betracht, wenn sie verbrieft sind (§ 405 BGB) und damit einen Rechtscheinsträger haben. Da es vorliegend um eine Darlehensforderung geht, findet § 405 BGB keine Anwendung, so dass die Forderung grundsätzlich auch nicht gutgläubig erworben werden konnte. Etwas anderes könnte sich aber aus der Anwendung der Vorschrift aus § 1138 BGB ergeben. Durch diese Norm findet die Gutglaubensvorschrift aus § 892 BGB auch auf die Forderung Anwendung, so dass diese im Falle der Hypothek gutgläubig erworben werden kann. Folglich kann auch die Hypothek gutgläubig erworben werden.

Die hier erlangte Forderung ist jedoch lediglich eine abstrakte Forderung, die wegen der Akzessorietät der Hypothek zur Forderung benötigt wird, um überhaupt die Hypothek gutgläubig erlangen zu können. Diese Forderung ist aber nicht vergleichbar mit der zuvor bestehenden Darlehensforderung. Diese Forderung besteht nur abstrakt und vor allem auch nur solange, bis die Hypothek übergeht.

Der § 1138 BGB ist allerdings noch für einen weiteren Schritt wichtig. Der § 1138 BGB findet nämlich auch in Bezug auf § 1137 BGB im Hinblick auf die Einreden Anwendung. Das bedeutet, dass auch die Einreden aus § 1137 BGB gutgläubig erworben werden können. Wenn dem Schuldner Einreden zustehen würden, die der Eigentümer über § 1137 BGB dem Gläubiger entgegenhalten könnte, bestehen diese dann nicht mehr, wenn der Gläubiger die Einreden gutgläubig aufgrund von § 1138 BGB wegerworben hat. Wenn der Gläubiger also gutgläubig ist, muss er keine Einreden gegen sich gelten lassen.

Exkurs Ende

Abwandlung

In Bezug auf die Hypothek selber hat die Eigentümerin C mit der B-Bank vereinbart, dass wenn irgendwann einmal aus der Hypothek in das Grundstück hineinvollstreckt werden sollte, die Hypothek bis 2020 gestundet werden soll.

Die D-Bank möchte von dieser Vereinbarung zwischen C und der B-Bank aber nichts wissen und stattdessen in das Grundstück der C vollstrecken.

Es stellt sich daher die Frage, ob man Einreden aus der Hypothek selber dem Gläubiger entgegenhalten kann.

Möglicherweise könnte die C der D-Bank ihre Einrede aus § 1157 BGB entgegenhalten. Die D-Bank beruft sich jedoch wiederum auf ihre fehlende Kenntnis von der Vereinbarung zwischen C und der B-Bank und meint, dass ihm keine Einreden wegen des gutgläubigen Erwerbs der Hypothek seinerseits entgegengehalten werden können. Gem. § 1157 S.2 BGB finden die Gutglaubensvorschriften allerdings auch auf das dingliche Recht selbst Anwendung. Insofern ist ein gutgläubiger Wegerwerb der Einreden, die sich auf das dingliche Recht selbst beziehen, ebenfalls möglich. Die D-Bank hat die Einrede der C, die sich aus der Vereinbarung der Stundung mit der B-Bank ergibt, gutgläubig wegerworben. C kann diese Einrede der D-Bank nicht entgegenhalten.

Das bedeutet insgesamt also, dass der Inhaber der Hypothek nicht nur die Forderungseinreden gutgläubig wegerwerben kann und sie nicht gegen sich gelten lassen muss, er kann auch die Einreden, die der Eigentümer aus seiner eigenen Absprache mit dem ursprünglichen Gläubiger in Bezug auf seine Hypothek getroffen hat, gutgläubig wegerwerben.

Warum? Weil auch der § 1157 BGB auf den § 892 BGB verweist.

Folglich hat die D-Bank einen Anspruch gegen die C auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus § 1147 BGB in voller Höhe von 100.000 €. Einreden kann die C der D-Bank nicht entgegenhalten.

Nachtrag

Im ersten Moment wirkt dieses Ergebnis vielleicht unfair gegenüber dem Eigentümer. Dieser muss schließlich die Vollstreckung in voller Höhe in sein Grundstück dulden, obwohl der Schuldner die Forderung bereits zur Hälfte beglichen hat.

Allerdings muss man in diesem Zusammenhang auch den neuen Gläubiger betrachten. Dieser wird selbst einiges für die Hypothek bezahlt haben. Zudem war die Hypothek in Höhe von 100.000 € im Grundbuch eingetragen und das Grundbuch entfaltet nun mal öffentlichen Glauben, um die Verkehrssicherheit, die Verkehrsfähigkeit, die Rechtssicherheit und das Vertrauen in das Grundbuch aufrechterhalten zu können. Zudem hätte der Hypothekenschuldner, der Grundstückseigentümer (hier C) die Möglichkeit gehabt, nach Rückzahlung der hälftigen Darlehenssumme durch den S eine Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB) zu beantragen und die noch bestehende Forderungssumme und Hypothekenhöhe von den verbleibenden 50.000 € eintragen zu lassen. Insofern ist das Ergebnis am Ende durchaus vertretbar und nicht unfair.

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