Die Sicherungsgrundschuld

Grundschuld, Sicherungsgrundschuld, Sicherungsabrede in der BGB-Klausur. Neuregelung des § 1192 I a BGB. Einreden, Enwendungen, gutgläubiger Erwerb.

Inhalt der Grundschuld-Klausur

Bei der BGB-Klausur mit dem Thema Grundschuld geht es vorwiegend um die Sicherungsgrundschuld. Bei der Sicherungsgrundschuld dient die Grundschuld zur Sicherung einer schuldrechtlichen Forderung, wie z.B. einer Darlehensforderung gem. § 488 I BGB.

Die Sicherungsgrundschuld

Die Sicherungsgrundschuld ist praktisch das wichtigste Sicherungsmittel im deutschen Kreditwesen und ist besonders nach dem am 19.08.2009 in Kraft getretenen Risikobegrenzungsgesetz (BGBl, l 1666) von zentraler Bedeutung. Jeder Prüfling sollte daher die Dogmatik der Sicherungsgrundschuld beherrschen.

Zu beachten ist allerdings, dass gem. Art 229 § 18 EGBGB das Risikobegrenzungsgesetz nur für Grundschulden Anwendung findet, welche nach dem 19.08.2009 bestellt wurden. Mangels Rückwirkung bleibt die alte Rechtslage für alle davor bestellten Grundschulden bestehen.

Wir haben daher für Euch im Folgenden die grundlegende Thematik der Grundschuld in Form der Sicherungsgrundschuld mit aktuellem Hintergrund dargestellt.

A. Grundlagen

Vormals wurde die Sicherungsgrundschuld, als Unterfall der Grundschuld nach § 1191 I BGB, im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnt.

I. Gesetzliche Regelung der Sicherungsgrundschuld

Durch das am 19.08.2009 in Kraft getretene Risikobegrenzungsgesetz wurde sodann der Begriff  „Sicherungsgrundschuld“ in dem damals neu geschaffenen § 1192 Ia 1 BGB legaldefiniert. Demnach handelt es sich um eine Grundschuld, deren Zweck die Sicherung eines Anspruchs ist, z.B. einer Darlehensforderung nach § 488 I 2 BGB.

II. Inhalt der Sicherungsgrundschuld

Die Sicherungsgrundschuld gehört zu den Grundpfandrechten. Denn bei ihrem Pfandobjekt nach § 1191 I BGB handelt es sich um „ein Grundstück“. Gem. §§ 1192 I, 1147 BGB erwirbt der Berechtigte ein dingliches Verwertungsrecht an dem belasteten Grundstück. Bei Fälligkeit der Grundschuld kann dieser nun in voller Höhe der bestellten Grundschuld in das Grundstück vollstrecken und sich dadurch befriedigen.

III. Grundschuld als beschränkt dingliches Recht

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein beschränkt dingliches Recht. Dies bedeutet zunächst, dass die Grundschuld als dingliches Recht gegenüber jedermann und damit auch gegenüber einem etwaigen neuen Eigentümer des Grundstückes geltend gemacht werden kann, für welches sie eingetragen ist.

Beschränkt dingliche Wirkung hat die Grundschuld deswegen, weil der aus der Grundschuld Berechtigte nur in das mit der Grundschuld belastete Grundstück vollstrecken, nicht aber das Grundstück wie ein Eigentümer nutzen darf. Damit ist der aus der Grundschuld Berechtigte zum Beispiel nicht befugt, auf dem Grundstück zu wohnen oder das Grundstück zu vermieten. Er ist einzig und allein auf das Recht der Zwangsvollstreckung in das mit der Grundschuld belastete Grundstück beschränkt.

IV. Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Im Folgenden werden die wesentlichen Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld erklärt.

1. Strenge Akzessorietät der Hypothek

Die Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld als streng akzessorisches Sicherungsmittel anzusehen. Sie ist bei ihrer Entstehung gem. § 1163 I 1 BGB, ihrer Durchsetzung nach § 1137 BGB und ihrer Übertragung nach § 1153 BGB von der gesicherten Forderung abhängig, d.h. „automatisch“ mit der zu sichernden Forderung verbunden. Akzessorietät meint die Abhängigkeit eines Nebenrechts (hier: Hypothek) vom Hauptrecht (hier: gesicherte Forderung). Folglich entsteht die Hypothek auch erst dann, wenn die schuldrechtliche Forderung existiert. Geht die schuldrechtliche Forderung hingegen unter, dann besteht auch die Hypothek als Sicherungsmittel nicht mehr.

2. Keine Akzessorietät bei der reinen Grundschuld

Demgegenüber kann die Grundschuld unabhängig von einer Forderung bestellt werden. Zur Bestellung genügt die dingliche Einigung über die Belastung des jeweiligen Grundstückes mit einer Grundschuld, §§ 1192, 873 BGB sowie die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch, § 873 BGB. Die reine Grundschuld ist für den Eigentümer des belasteten Grundstücks gefährlich, da er keine Einreden und Einwendungen aus einem schuldrechtlichen Vertrag dem Grundschuldgläubiger entgegenhalten kann. Aus diesem Grunde spielt in der Praxis die Grundschuld in Form der Sicherungsgrundschuld eine größere Rolle.

3. Mittelbare Forderungsakzessorietät der Sicherungsgrundschuld

Bei der Sicherungsgrundschuld handelt es sich klassischerweise um ein nicht akzessorisches Sicherungsmittel. Zwar ist die Sicherungsgrundschuld nach wie vor bei Entstehung, Erlöschen, Fortbestand und Übertragung von der gesicherten Forderung unabhängig, allerdings auf der Ebene der Durchsetzbarkeit über § 1192 Ia BGB nunmehr „mittelbar forderungsakzessorisch“. D.h., die meisten der rechtshindernden und rechtsvernichtenden Einwendungen sowie rechtshemmenden Einreden gegen die Forderung können zugleich Einreden aus dem Sicherungsvertrag (z.B. die Einrede des fehlenden Sicherungsfalls oder auch die Einrede der Verjährung) begründen. Der Schuldner kann also durch den § 1192  Ia BGB dem Gläubiger jetzt Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten, sofern Entsprechendes vereinbart wurde. Somit ist die Sicherungsgrundschuld von dem im Sicherungsvertrag Vereinbarten „abhängig“ und damit „mittelbar akzessorisch“ bzgl. der Forderung.  (Deren Fortbestand bei Zahlung auf Grundschuld oder Forderung wird meist zentrales Thema des Sicherungsvertrages sein).

V. Ausschluss des § 1138 BGB durch § 1192 Ia BGB

§ 1192 Ia BGB versagt dem „Neugläubiger“ der Sicherungsgrundschuld die Möglichkeit eines gutgläubigen „Wegerwerbs“ von forderungsbezogenen Einwendungen und Einreden, wie auch gem. § 1157 S. 2 BGB grundpfandrechtsbezogenen Einreden.

Das bedeutet zum Beispiel, dass der „Neugläubiger“ mit Vollstreckungsabsicht sich gegenüber dem Schuldner nicht mehr auf seine Gutgläubigkeit bzgl. der noch vermeintlich in voller Höhe bestehenden Sicherungsgrundschuld berufen kann. Der „Neugläubiger“ muss sich somit die Einwendung beispielsweise der Erfüllung nach § 362 BGB entgegen halten lassen  und kann diese nicht durch den gutgläubigen Erwerb „wegfallen“ (sog. „Wegerwerb“) lassen, falls der Schuldner schon an den „Altgläubiger“ geleistet hat und der Sicherungsvertrag eine entsprechende Regelung enthält.

B.  Der Sicherungsvertrag

Da die Grundschuld wegen der fehlenden Akzessorietät nicht in ihrem Bestand von der Existenz einer schuldrechtlichen Forderung abhängig ist, handelt es sich um ein nicht akzessorisches Sicherungsmittel. Sie ist für denjenigen, welcher die Eintragung einer Grundschuld auf seinem Grundstück bewilligt hat, im Grundsatz sehr gefährlich. Um die Grundschuld so zu bändigen, dass sie nur für die Sicherung einer schuldrechtlichen Forderung eingesetzt werden kann, bedarf es eines Sicherungsvertrages.

I. Grundverständnis

Der Sicherungsvertrag (auch Sicherungsabrede genannt) stellt eine vertragliche, schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem aus der Grundschuld Verpflichteten (Sicherungsgeber) und dem aus der Grundschuld Berechtigten (Sicherungsnehmer) dar. Danach verpflichtet sich der aus der Grundschuld Berechtigte, das sich aus der Grundschuld ergebende Recht auf Vollstreckung in das Grundstück nur dann geltend zu machen, wenn die in der Sicherungsabrede bezeichnete Forderung nicht erfüllt worden ist.

Damit wird die Grundschuld, die immer ohne zugrundeliegende Forderung existieren kann und sich damit von der Hypotehk unterscheidet, mit der Forderung verknüpft. Die durch Sicherungsvertrag mit einer Forderung verknüpfte Grundschuld nennt sich daher Sicherungsgrundschuld, § 1192 Ia BGB.

In der Klausur gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie die Sicherungsabrede aufgebaut werden kann.

II. Sicherungsabrede als Einrede

Zum einen kann die Sicherungsabrede als Einrede gegen den bestehenden Vollstreckungsanspruch des Grundschuldgläubigers geltend gemacht werden. So kann in der Sicherungsabrede vereinbart worden sein, dass die Grundschuld nur der Sicherung eines Rückzahlungsanspruches aus einem Darlehensvertrag dienen soll. Wenn nun der Schuldner das Darlehen zurückgezahlt hat und der Rückzahlungsanspruch aus dem Darlehensvertrag durch Erfüllung untergegangen ist, dann hat sich der Sicherungszweck der Grundschuld erledigt. Dass sich der Sicherungszweck der Grundschuld durch die Erfüllung des Rückzahlungsanspruches aus dem Darlehensvertrag erledigt hat, ergibt sich wiederum aus der Sicherungsabrede zwischen dem Grundschuldberechtigten und dem Grundschuldverpflichteten. Damit entspringt die Einrede des erledigten Sicherungszwecks der Sicherungsabrede. Der Eigentümer kann also einer eventuellen Vollstreckung durch den Grundschuldinhaber die Einrede des erledigten Sicherungszwecks entgegenhalten.

III. Sicherungsabrede als Rückforderungsanspruch

Weiterhin ergibt sich aus der Sicherungsabrede, dass sie den Rechtsgrund für die Geltendmachung der Rechte aus der Grundschuld bilden soll. Wenn die in der Sicherungsabrede bezeichnete Forderung, welche durch die Grundschuld gesichert sein soll, durch Erfüllung erloschen ist, dann gibt es nach der Sicherungsabrede auch keinen Grund mehr für das Behaltendürfen der Grundschuld. Daher hat der Eigentümer aus dem Sicherungsvertrag einen Anspruch auf Herausgabe der Grundschuld gegen den Grundschuldinhaber.

IV. Wirksamkeit der Sicherungsabrede

In der Klausur können auch Probleme bei der Wirksamkeit der Sicherungsabrede auftreten.

1. Anfechtbarkeit der Sicherungsabrede

Zum einen kann der aus der Grundschuld Verpflichtete z.B. vom Berechtigten bei Abschluss der Sicherungsabrede getäuscht worden sein. In diesem Fall ist die Sicherungsabrede beispielsweise nach § 123 BGB anfechtbar.

2. Widerruf der Sicherungsabrede

Zum anderen kann die Sicherungsabrede z.B. dadurch zustandekommen, dass man von einem Bankmitarbeiter zu Hause überrascht wird und die Sicherungsabrede zu Hause unterschreibt. In diesem Fall kann ein Widerruf nach §§ 312, 355 BGB in Frage kommen.

V. Umfang der Sicherungsabrede

In manchen Klausuren muss weiterhin durch Auslegung ermittelt werden, ob die Sicherungsabrede auch beinhaltet, dass durch die Grundschuld, nach Erfüllung der ursprünglich zu sichernden Forderung, eine weitere Forderung gesichert werden soll. Wenn die Forderung, welche durch die Grundschuld gesichert wurde, durch Erfüllung erloschen ist, dann hat sich der nach der Sicherungsabrede bestehende Sicherungszweck der Grundschuld mit der Folge erledigt, dass der Grundschuldverpflichtete die Grundschuld zurückfordern kann. Die Grundschuld bleibt aber mangels Akzessorietät bestehen.

Im Gegensatz zur Hypothek muss im Grundbuch nicht die zu sichernde Forderung eingetragen werden. Gerade das macht die Grundschuld zu einem besonders für Banken attraktiven Sicherungsmittel. Nach Erledigung des Sicherungszwecks steht dieselbe Grundschuld somit für die Vereinbarung eines weiteren Sicherungszwecks zur Verfügung. Die Bank kann sich mit dem Eigentümer des durch die Grundschuld belasteten Grundstücks mit einer neuen Sicherungsabrede über die Verwendung der Grundschuld als Sicherungsmittel für eine weitere schuldrechtliche Forderung einigen.

Damit ist die Grundschuld auch ein viel flexibleres Sicherungsmittel als die Hypothek. Bei der Hypothek müsste die neue, mit der Hypothek zu sichernde Forderung in das Grundbuch eingetragen werden. Für den Grundbucheintrag ist wiederum eine Bewilligung des Grundstückseigentümers in beglaubigter Form sowie die Stellung eines Eintragungsantrages und letztlich die Eintragung in das Grundbuch durch den zuständigen Rechtspfleger erforderlich. Bei der Sicherung dieser neuen Forderung durch eine bereits bestehende Grundschuld ist indes lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung in Form der Sicherungsabrede erforderlich.

C. Bestellung der Sicherungsgrundschuld

Wie die Hypothek kann auch die Sicherungsgrundschuld über § 1192 I BGB i.V.m. § 1116 BGB sowohl als Brief-, als auch als Buchgrundschuld bestellt werden.

Die Entstehung einer Grundschuld setzt gem. § 873 BGB eine Einigung, Eintragung und die Berechtigung des Grundschuldbestellers voraus. Bei einer Briefgrundschuld ist zusätzlich die Übergabe des Grundschuldbriefes gem. §§ 1117, 1192 I BGB an den Sicherungsnehmer erforderlich.

Jura Individuell- Hinweis: Die Sicherungsgrundschuld entsteht auch dann, wenn die zu sichernde Forderung nicht oder noch nicht existiert. Es wäre ein Kardinalfehler dies zu missachten.

D. Zahlung auf die Grundschuld oder auf die Forderung

Schließlich ist bei Zahlungen des Schuldners an den Gläubiger aufgrund der nicht vorhandenen Akzessorietät immer zu ermitteln, ob er auf die Grundschuld oder auf die Forderung zahlt. Zahlt der Schuldner auf die Grundschuld, dann kann der Grundschuldgläubiger nicht mehr aus der Grundschuld vollstrecken. Zahlt der Schuldner lediglich auf die durch die Grundschuld gesicherte schuldrechtliche Forderung, so kann der Grundschuldgläubiger weiterhin aus der Grundschuld vollstrecken und der Schuldner ist darauf angewiesen, die Einreden aus der Sicherungsabrede der Grundschuld entgegenzuhalten (§ 1192 Ia 1 BGB) oder den Rückforderungsanspruch geltend zu machen. Aus diesem Grunde ist bei fehlenden Sachverhaltsangaben im Zweifel immer anzunehmen, dass der Schuldner, wenn er gleichzeitig Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks ist, auf die Grundschuld zahlt. Nur in diesem Fall entgeht er einer möglichen Vollstreckung aus der Grundschuld ohne auf die Geltendmachung von Einwendungen aus der Sicherungsabrede oder die Geltendmachung eines Rückgewähranspruches angewiesen zu sein.

E. Übertragung der Grundschuld

Die Sicherungsgrundschuld kann durch ihren Grundschuldgläubiger an einen Dritten unabhängig von der Forderung abgetreten werden. Unterschieden wird auch hier entsprechend wie bei der Hypothek zwischen der Übertragung einer Briefgrundschuld gem. §§ 1192 I, 1154 I BGB und der Übertragung einer Buchgrundschuld nach §§ 1192 I, 1154 III, 873 BGB.

Jura Individuell- Hinweis: Der Sicherungsvertrag bleibt von der Übertragung der Grundschuld unberührt.

F. Drei-Personen-Verhältnins:

Schutz und Verteidigungsmöglichkeiten des Eigentümers (Schuldner) bei Inanspruchnahme durch den Zessionar

Dazu folgendes Beispiel :

Grundstückseigentümer E hat bei der Bank B ein Darlehen gem. § 488 I BGB i. H. v. 100.000 € aufgenommen und zu dessen Sicherung eine Buchgrundschuld wirksam zu Gunsten der Bank B bestellt. Nach geraumer Zeit tritt B sowohl die Sicherungsgrundschuld als auch den Anspruch auf Darlehnsrückzahlung an Investor D ab. Nun geht D gegen E aus abgetretenem Darlehensrückzahlungsanspruch nach § 488 I S. 2 BGB und aus der Sicherungsgrundschuld nach §§ 1147, 1192 I BGB gegen E vor. Welche Verteidigungsmöglichkeiten ergeben sich für E?

Jura Individuell- Hinweis: Wichtig! Die Ansprüche sind in einer Klausur getrennt voneinander zu prüfen!

I. Darlehen

Eine abgetretene Forderung aus §§ 488 I 2, 398 BGB darf den Schuldner (E) nicht unbillig benachteiligen. Daher kann der Schuldner zum einen nach § 404 BGB dem Neugläubiger (D) alle Einreden und Einwendungen entgegenhalten, die schon vor der Abtretung gegen die Forderung aus § 488 I 2 BGB begründet waren. Zum anderen schützt ihn § 407 BGB, wenn er nach der Abtretung an den bisherigen Gläubiger (B) zahlt.

II. Sicherungsgrundschuld

1. Alte Rechtslage vor 2009

Die alte Rechtslage gab dem Eigentümer (E) eines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks nur geringen Schutz. Zwar besaß der Eigentümer § 1157 BGB als Schutzinstrument. Jedoch musste sich der Gläubiger nur solche Einreden entgegenhalten lassen, die vor der Zession entstanden waren. Und selbst diese entstandenen Einreden konnten nach § 1157 S. 2 BGB noch gutgläubig wegerworben werden.

Der Zessionar (D) der Sicherungsgrundschuld hatte daher mit einem Anspruch aus §§ 1147, 1192 I BGB vormals eine unbillige Rechtsmacht gegenüber dem Zessionar des Darlehensanspruchs (§ 488 I 2 BGB) und der Eigentümer die Gefahr doppelt in Anspruch genommen zu werden.

2. § 1192 Ia BGB

Seit Geltung des Risikobegrenzungsgesetzes kann der Eigentümer Einreden aus dem Sicherungsvertrag gem. § 1192 Ia  BGB „jedem Erwerber“, also auch jedem weiteren Erwerber, sei es Dritt-, Viert- oder Fünfterwerber, entgegen halten.

Nach § 1192 Ia 1 Halbs. 2 BGB findet § 1157 S. 2 BGB keine Anwendung mehr, sodass ein vormals möglicher gutgläubiger Wegerwerb bestehender Einreden aus dem Sicherungsvertrag durch den neuen Gläubiger nicht mehr möglich ist.

Beachtet hier aber, dass sich die Drittwirkung des § 1192 Ia BGB nach dem eindeutigen Wortlaut auf Einreden „aus dem Sicherungsvertrag“ beschränkt. Wäre dieser unwirksam, hätte der Eigentümer lediglich einen Anspruch gegen dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger auf Rückgewähr der Grundschuld aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB.

G. Fazit

Durch das Risikobegrenzungsgesetz wurde zwar der Schutz des Eigentümers eines mit einer Sicherungsgrundschuld belasteten Grundstücks deutlich verbessert. Allerdings greift § 1192 Ia BGB in die grundlegende Dogmatik des Grundschuldrechts ein. So führt § 1192 Ia BGB zu einer dem Grundschuldrecht systemfremden Drittwirkung des Sicherungsvertrages zu Lasten des Zessionars.

Jura Individuell-Hinweis: Ein gutgläubiger „Wegerwerb“ sicherungsvertraglicher Einreden ist nunmehr nicht mehr möglich.

Im Ergebnis lässt sich daher festhalten, dass die Sicherungsgrundschuld letztlich nur noch in Fortbestand und Übertragung von der Forderung unabhängig ist. Ihre Durchsetzbarkeit stellt sich jedoch entsprechend akzessorisch dar.

H. Ergänzung für die Klausur

I. Die wichtigsten Anspruchsgrundlagen in einer Sicherungsgrundschuldklausur

§§ 873, 1192 I, 1116, 1117 BGB: Bestellung der Grundschuld als Brief- oder Buchgrundschuld. (Beachte: die zusätzliche Übergabe des Grundschuldbriefs an den Sicherungsnehmer ist erforderlich.)

§§ 1192 I, 1120 ff BGB: Erstreckung der Grundschuld auf bestimmte bewegliche Sachen

§§ 1192 I, 1143 BGB: Übergang der Grundschuld auf den Eigentümer bei Zahlung auf die Grundschuld

§§ 1192 I, 1147 BGB: Anspruch des Grundschuldgläubigers gegen den Eigentümer auf Duldung der Zwangsvollstreckung

§§ 873, 1192 I, 1154 BGB: Übertragung der Grundschuld durch formgerechte „Abtretung “                 (Buchgrundschuld gem. §§ 1192 I, 1154 III, 873 BGB)

§ 1192 Ia BGB: Eigentümer kann Einreden aus dem Sicherungsvertrag (Sicherungsabrede) gegenüber jedem neuen Gläubiger geltend machen

II. Prüfungschema des Anspruchs des Gläubigers auf Duldung der Zwangsvollstreckung, §§ 1192 I, 1147 BGB

1. Erwerb einer Grundschuld

a. Einigung gem. § 873 I BGB zwischen Grundschuldbesteller und Grundschulderwerber

b. Eintragung gem. §§ 1192 I, 1115 BGB

c. Berechtigung, falls nicht vorhanden: Erwerb vom Nichtberechtigten prüfen

d. ggf. Briefübergabe gem. §§ 1192 I, 1117 BGB

1. Fälligkeit der Grundschuld
2. Keine entgegenstehenden Einwendungen/Einreden des Eigentümers aus der Grundschuld
3. Ggf. bei Sicherungsgrundschuld: Keine entgegenstehenden Einwendungen/Einreden aus dem Sicherungsvertrag gem. § 1192 Ia BGB

Anmerkung

Zu dem Thema dieses Artikels kann ein vertiefender Crashkurs gebucht werden oder ein Coaching im Repetitorium stattfinden.

Dieser Artikel beschäftigt sich mit den im Blog-Beitrag „Vorstellung der Grundschuldklausur“ aufgeführten Problembereichen. Weitere Artikel im Immobiliar-Sachenrecht haben die „Vormerkungsklausur“, die „Hypothekenklausur“, „Wettlauf der Sicherungsgeber“ sowie einen „Klausurfall zur Auflassungsvormerkung“ zum Thema. Eine Übersicht über alle Beiträge und Klausurfälle sind unter „Artikel“ einzusehen.

Näheres zur verfassungsrechtlichen Bedeutung des Eigentums: „Das Eigentum Art. 14 I 1 GG„

Siehe auch: Umfang des Schadensersatzes

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