Grundzüge des Mietrechts

Dieser Beitrag soll einen übersichtlichen Einstieg ins Mietrecht ermöglichen und dabei die wesentlichen Grundzüge dieses Rechtsgebietes darstellen.

Dieser Text stellt zunächst die allgemeinen Grundzüge des Mietrechts überblicksartig vor. Dabei wird auch auf einige Abgrenzungsvarianten eingegangen. Insbesondere werden die §§ 536, 536 a BGB näher behandelt. Abgerundet wird der Artikel schließlich mit einigen Wiederholungsfragen sowie einer Checkliste im Schnellüberblick.

A. Allgemeines

Das Mietrecht kämpft mit allerlei speziellen Problemfeldern. Ferner unterliegt es aufgrund immer wiederkehrender (kleinerer) Reformen einem stetigen Wandel. Allerdings lässt sich zu diesem Rechtsgebiet einiges dem Gesetzestext entnehmen, sodass es anzuraten ist, sich in aller Ruhe mit der diesbezüglichen Gesetzessystematik vertraut zu machen. Eine ausgiebige Lektüre des Gesetzestextes ist also sehr empfehlenswert und erzielt mit Sicherheit einen gewinnbringenden Effekt.

B. Miete in Abgrenzung zu anderen Rechtsvorschriften

Die Miete muss stets von anderen, ähnlichen Rechtsinstituten abgegrenzt werden. Daher sollte man sich – bevor man in die rechtliche Bewertung eines Sachverhaltes eintaucht – auch hinreichend Gedanken darüber gemacht haben, ob auch wirklich Mietrecht anzuwenden ist. Denn durch eine solche Vorgehensweise gelingt ein guter Einstieg und man hinterlässt dementsprechend auch einen guten Eindruck beim Prüfenden. In diesem Zusammenhang sollten daher folgende Unterscheidungen bekannt sein:

• Miete vs. Leihe
• Miete vs. Sachdarlehen
• Mietvertrag vs. Pachtvertrag
• Miete vs. Leasing

I. Abgrenzung Mietrecht von der Leihe

In diesem Zusammenhang unterscheidet sich die Miete von der Leihe dadurch, dass die Leihe unentgeltlich stattfindet.

II. Abgrenzung der Miete vom Sachdarlehen

Demgegenüber unterscheidet sich der Sachdarlehensvertrag gemäß § 607 BGB von der Miete, indem beim Sachdarlehen der Darlehensgeber dazu verpflichtet ist dem Darlehensnehmer eine vertretbare Sache zu überlassen. Der Darlehensnehmer verpflichtet sich seinerseits zur Zahlung eines Entgelts (Darlehensentgelt). Zudem ist er bei Fälligkeit zur Rückerstattung von Sachen gleicher Art, Güte und Menge angehalten. Wichtiges Unterscheidungsmerkmal ist hier also die Überlassung vertretbarer Sachen. Diese sind lediglich in gleicher Art, Güte und Menge der erhaltenen Sachen zurückzugeben.

III. Abgrenzung des Mietvertrags vom Pachtvertrag

Ferner sollte noch die Abgrenzung zwischen Pacht- und Mietvertrag gelingen.

Hierbei liegt der Unterschied darin, dass bei einem Pachtvertrag der Verpächter dem Pächter die Fruchtziehung aus dem verpachteten Gegenstand zu gewähren hat. All das, was nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen ist, muss während der Pachtzeit dem Pächter überlassen werden, siehe Gesetzestext.

Weitere denkbare Einsatzfelder des Pachtvertrages:

• Gastronomie (Räumlichkeiten sowie Gerätschaften)
• Überlassung von Waldgebieten für die Jagd

Fazit: Wichtiges Unterscheidungselement zur Miete = Möglichkeit der Fruchtziehung!

Anmerkung: Geregelt ist der Pachtvertrag in §§ 581 – 597 BGB, wobei auch die Anwendung mietrechtlicher Vorschriften denkbar und möglich ist (lese dazu § 581 Abs. 2 BGB).

IV. Abgrenzung Mietrecht vom Leasing

Letztlich gilt es noch die Miete vom Leasingvertrag zu unterscheiden.

Ein wesentlicher Unterschied liegt darin, dass Risiken, die in der Regel bei der Miete beim Vermieter liegen, hier vom Leasingnehmer zu tragen sind.

Beim Leasing ist ein Dreipersonenverhältnis gegeben. Dabei sind der Hersteller des Nutzungsobjektes, der Leasinggeber sowie der Leasingnehmer zu nennen.

• Leasinggeber = Erwerber des Leasingobjektes (z.B. Auto) vom Hersteller
• Leasingnehmer = Derjenige, dem das Leasingobjekt vom Leasinggeber zum Gebrauch überlassen wird und der dafür Raten zahlt.

Anmerkung: Eine sehr schöne und ausführliche Darstellung des Leasings lässt sich folgendem Beitrag entnehmen: Mietvertrag und Leasing – Ansprüche

C. §§ 536, 536 a BGB im Fokus

I. Allgemeines

• § 536 BGB = Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
• § 536 a BGB = Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

Zunächst gilt es dabei zu wissen, dass § 536 a BGB problemlos neben § 536 BGB Anwendung finden darf. Dies lässt sich ohne Weiteres § 536 a BGB entnehmen (bitte lesen). Es empfiehlt sich hier dringend beide Vorschriften im Zusammenhang zu lesen. Möchte man beispielsweise einen Schadensersatzanspruch nach § 536 a BGB geltend machen, benötigt man einen Mangel im Sinne des § 536 BGB.

II. Blickpunkt § 536 BGB

1. § 536 Abs. 1 BGB

a) Minderung, § 536 Abs. 1 S.1 Fall 1 BGB

Hierbei muss der Mieter unter Umständen keine Miete zahlen, wenn die Gebrauchstauglichkeit aufgrund der Mangelhaftigkeit der Sache aufgehoben ist. Folglich trägt der Vermieter das Risiko für den Untergang der Mietsache. Die Fallvariante des § 536 Abs. 1 S.1 Fall 1 BGB erfasst den anfänglichen Mangel.

Wann jedoch liegt ein Mangel im Sinne dieser Vorschrift vor?

Es ist dann von einem Mangel auszugehen, sobald für den Mieter eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand gegeben ist. Damit sind die Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zunächst ausschlaggebend (vgl. BGH NJW-RR 2016, 1032; BGH NJW 2015 , 2177; BGH NJW 2010, 1133).

Etwaige Mängel in diesem Zusammenhang:

• Wenn die Mietsache aufgrund von äußeren Störeinflüssen unmittelbar beeinträchtigt wird ( Vgl. BGH NJW 2013, 44; BayObLG MDR 1999, 1314; OLG München NJW-RR 1994, 654; Palandt/Weidenkaff § 536 BGB Rz. 20).

• Wenn die Mietsache sich in einem derartig kritischen Zustand befindet, dass alsbald mit einem Schaden der Mietsache zu rechnen ist ( BGH, NJW 1972, 944; OLG München NJW 2015, 962).

b) Minderung, § 536 Abs. 1 S.1 Fall 2 BGB

Hierbei handelt es sich nicht wie bei § 536 Abs. 1 S.1 Fall 1 um eine Situation von anfänglicher Mangelhaftigkeit. Unter diese Variante fallen vielmehr diejenigen Fälle, bei denen die Mangelhaftigkeit der Mietsache erst später (also nach Überlassung der Mietsache) auftritt.

Folge: Mietminderung erst für die Zeit ab Eintritt des Mangels!!

Anmerkung: Zudem sollte man beachten, dass beide Fälle – also § 536 Abs. 1 S.1 Fall 1 und Fall 2 BGB – eine gewisse Erheblichkeit des Mangels voraussetzen (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dies leuchtet schließlich ein, da es wohl nicht im Sinne eines funktionierenden Wirtschaftsverkehrs sein kann, wenn jede noch so kleine Abweichung als Mangel einzustufen wäre.

2. § 536 Abs. 2 BGB

Hierbei liegt ein Mangel vor, wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache nicht vorhanden ist.

Von Eigenschaftszusicherung ist auszugehen, sofern man aus der Erklärung des Vermieters schließen kann, dass dieser für alle Folgen, die sich aus der nicht vorhandenen Eigenschaft ergeben, auch einstehen möchte, er das Vorhandensein der Eigenschaft also garantieren will (vgl. BGH NJW 2000, 1714; OLG Düsseldorf MDR 1990, 342).

3. § 536 Abs. 3 BGB

Eine Mietsache kann auch auf Grund eines Rechtsmangels mangelhaft sein. § 536 Abs. 3 BGB sieht einen solchen Mangel dann als gegeben, sobald ein Recht eines Dritten dazu führt, dass dem Mieter dadurch der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise entzogen wird.

4. § 536 Abs. 4 BGB

§ 536 Abs. 4 BGB stellt klar, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung als unwirksam anzusehen ist. Dies bedeutet, dass die Rechte des Mieters gemäß § 536 Abs. 1 – 3 BGB nicht durch eine Individualabrede oder auch Formularvertrag (AGB) beschränkt bzw. ausgeschlossen werden dürfen (Vgl. BGH NJW 1995, 254; Staudinger/Emmerich, 2018, Rn. 74; MüKoBGB/Häublein Rn. 33; s. aber auch LG München I ZMR 2012, 192).

Zudem unzulässig wären wohl:

• Änderungen bezüglich der Erheblichkeitsanforderungen an einen Mangel gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB (vgl. BGH NJW 1992, 1759 (1760); Emmerich FS v. Westphalen, 2010, 127 (128 ff.)); kann jedoch auch anders gesehen werden

• Einschränkungen in Bezug auf Sach- und Rechtsmängel (vgl. LG Heidelberg NJWE-MietR 1997, 99 ; Staudinger/V. Emmerich, 2018, Rn. 128)

5. Voraussetzungen im Überblick

• Wirksamer Mietvertrag

• Mietsache leidet unter einem Sach- oder Rechtsmangel

• Erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung

• Kein einschlägiger Ausschluss nach §§ 536 b – d BGB

III. Blickpunkt § 536 a BGB

1. § 536 a Abs. 1 BGB

Diese Vorschrift beschreibt drei Fälle, welche dementsprechend auch voneinander zu unterscheiden sind.

a) Mangelhafte Mietsache (Zeitpunkt: schon bei Vertragsschluss)

Vermieter trifft Garantiehaftung (vgl. BGH NJW 2010, 3152; BGHZ 63, 333; OLG München ZMR 1996, 322; Palandt/Weidenkaff § 536 a BGB Rz. 9)

Vertretenmüssen des Vermieters ist hierbei nicht erforderlich!!

b) Mangel bei Mietsache erst nach Vertragsschluss entstanden

Haftung nur, wenn Vermieter Mangel zu vertreten hat (Maßstab = § 276 BGB; vgl. BGH NJW 2000, 2342)

c) Mangel bei Mietsache erst nach Vertragsschluss entstanden und Vermieter gerät mit Beseitigung des Mangels in Verzug

Haftung des Vermieters, unabhängig davon, ob dieser den Mangeleintritt zu vertreten hat (vgl. Brox/Walker BS § 11 Rz. 15).

2. § 536 a Abs. 2 BGB

Dieser Absatz beschreibt die Möglichkeit des Mieters einen etwaigen Mangel selbst zu beseitigen und dementsprechend auch Ersatz für erforderliche Aufwendungen zu verlangen. Dabei handelt es sich also um ein Selbsthilferecht des Mieters.

Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter entweder mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gekommen ist oder der Mieter sich in einer Lage befindet, in der eine umgehende Beseitigung des Mangels notwendig ist. Hierbei handelt es sich um Fälle der Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache.

Beim Verzug gilt es zu beachten, dass dieser grundsätzlich durch die Mahnung des Mieters in Gang gesetzt wird (LG Duisburg WuM 1999, 112; AG Brandenburg GE 2012, 758,(759)). Ist dem Vermieter die Mahnung zugegangen, so hat der Mieter dem Vermieter eine angemessene Zeit zu geben, damit dieser die Chance zur Beseitigung des Mangels wahrnehmen kann (LG Duisburg WuM 1999, 112; AG Brandenburg GE 2012, 758,(759)).

3. Inhalt und Umfang des Schadenersatzanspruches

Fraglich ist, welche Schäden nach § 536 a BGB ersetzt werden können. Unproblematisch ist in diesem Zusammenhang die Ersatzfähigkeit des klassischen Mangelschadens, also des Schadens an der Mietsache selbst. Demgegenüber ist die Behandlung eines Mangelfolgeschadens nicht unumstritten.

• Nach einer Mindermeinung sollen lediglich Mangelschäden erfasst sein, die dem Mieter unmittelbar aufgrund des Mangels im Rahmen der Vertragsdurchführung entstehen (OLG Koblenz NJW 1966, 2017; Hoffmann in NJW 1967, 50; Weimar in MDR 1960, 555). Allerdings kommt man ggf. zu einer Ersatzfähigkeit über §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht< (es sei denn, die Verschuldensvermutung wird widerlegt, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Begründung: Da der Vermieter nach § 536 a Abs. 1, Fall 1 BGB verschuldensunabhängig in Haftung genommen wird, solle ihm eine Haftungsbegrenzung zugutekommen. Daher soll § 536 a Abs. 1 BGB allein das Erfüllungsinteresse schützen.

• Eine andere Ansicht (h.M.) möchte über § 536 a Abs. 1 BGB alle Mangel- und Mangelfolgeschäden ersetzt sehen (BGH NJW 2010, 3152; BGHZ 49, 350; OLG München ZMR 1996, 322; Brox/Walker BS § 11 Rz. 16; Palandt/Weidenkaff § 536 a BGB Rz. 14).

Begründung: Unterscheidung zwischen Mangel- und Mangelfolgeschaden sei im Mietrecht nicht angezeigt. Der Mieter komme mit seinen Vermögensgegenständen, anders als beispielsweise der Käufer oder Werkbesteller, grundsätzlich zwingend in Kontakt zur Mietsache. Daher erscheine eine Haftungsbeschränkung für den Vermieter im Mietrecht nicht sachgerecht. Auch das Integritätsinteresse des Mieters sei geschützt.

4. Kein Ausschluss gemäß §§ 536 b – d BGB

Auch hierbei sind die Ausschlussmöglichkeiten zu beachten.

D. Wiederholungsfragen

Frage 1: Das Mietrecht befindet sich im stetigen Wandel. Richtig oder falsch?

Frage 2: Bezüglich des Mietrechts kann das Gesetz keine große Hilfe bieten. Richtig oder falsch ?

Frage 3: Das Mietrecht ist lediglich vom Leasingvertrag abzugrenzen. Richtig oder falsch ?

Frage 4: Auf den Pachtvertrag können auch mietrechtliche Vorschriften anwendbar sein. Richtig oder falsch ?

Frage 5: § 536 a BGB setzt einen anderen Mangelbegriff als § 536 BGB voraus. Richtig oder falsch ?

Frage 6: Die Behandlung eines Mangelfolgeschadens im Rahmen des § 536 a BGB ist nicht unumstritten. Richtig oder falsch?

Frage 7: Im Rahmen des mietrechtlichen Gewährleistungsrecht reicht ein geringfügiger Mangel aus. Richtig oder falsch ?

Frage 8: Bei § 536 a Abs. 1 BGB spielt das Vertretenmüssen keine wichtige Rolle. Richtig oder falsch?

Frage 9: Im Rahmen der §§ 536 und 536 a BGB sind ebenfalls die Ausschlussvorschriften gemäß §§ 536 b-d BGB zu beachten. Richtig oder falsch?

E. Lösungen

Frage 1: Richtig. Da das Mietrecht viele einzelne und speziellere Problemfelder mit sich bringt, kommt es regelmäßig zu kleineren Änderungen. Daher befindet sich das Mietrecht in einem stetigen Wandel, sodass bisher Erlerntes immer wieder auf Aktualität überprüft werden muss.

Frage 2: Falsch. Aufgrund der hohen Praxisrelevanz (überall kann man mieten oder vermieten) lässt sich vieles dem Gesetzestext entnehmen, sodass eine intensive Lektüre und Kenntnis der Gesetzessystematik sehr gewinnbringend sein können.

Frage 3: Falsch. Hierbei gilt es noch andere Vertragstypen, die man mit der Miete in Zusammenhang bringen kann, abzugrenzen. Zu unterscheiden ist der Mietvertrag insbesondere von

• der Leihe,
• dem Sachdarlehen,
• der Pacht und
• dem Leasing.

Frage 4: Richtig. Auf den Pachtvertrag können auch mietrechtliche Vorschriften anwendbar sein. Siehe dazu § 581 Abs. 2 BGB

Frage 5: Falsch. Beide Vorschriften setzen den gleichen Mangelbegriff voraus. Lese dazu bitte § 536 a Abs. 1 BGB.

Frage 6: Richtig. Die Behandlung eines Mangelfolgeschadens ist diskussionsbedürftig. Eine Mindermeinung sieht hier nicht § 536 a BGB als die maßgebliche Norm an. Jedoch kommt auch sie ggf. zu einer Ersatzfähigkeit über den Weg der vertraglichen Nebenpflichtverletzung gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.

Eine andere Ansicht (h.M.) möchte über § 536 a Abs. 1 BGB alle Mangel- und Mangelfolgeschäden ersetzt sehen. Begründungen: siehe oben Text

Frage 7: Falsch. Ein geringfügiger Mangel kann gerade nicht ausreichen. Denn es wäre wohl nicht im Sinne eines funktionierenden Wirtschaftsverkehrs, wenn jede noch so kleine Abweichung als Mangel einzustufen wäre. Dafür spricht auch der Wortlaut des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB (bitte lesen).

Frage 8: Falsch. Schließlich spielt hierbei das Vertretenmüssen eine zentrale Rolle. Diese Vorschrift beschreibt drei Konstellationen, welche dementsprechend auch voneinander zu unterscheiden sind. Hierbei erfährt das Erfordernis des Vertrenmüssens jeweils eine unterschiedliche Gewichtung.

Frage 9: Richtig. Sowohl für § 536 BGB als auch für § 536 a BGB gelten die Ausschlussvorschriften nach §§ 536 b-d BGB.

F. Jura Individuell Schnellcheck, Miete

Das Wichtigste im Überblick: Checkliste

• Gesetzeslektüre im Rahmen des Mietrechts = sehr gewinnbringend
• Mietrecht befindet sich stetig im Wandel
• Mietrecht ist von ähnlichen Rechtsinstituten abzugrenzen
• Allerdings sind beispielsweise auf den Pachtvertrag auch mietrechtliche Vorschriften anwendbar; siehe § 581 Abs. 2 BGB
• § 536 a BGB ist neben § 536 BGB anwendbar, dazu bitte § 536 a Abs. 1 BGB vollständig lesen
• Ein Mangel muss eine gewisse Erheblichkeit aufweisen
• Auch im Mietrecht besteht die Möglichkeit eines Rechtsmangels
• Im Rahmen des § 536 a Abs. 1 BGB steht das Vertretenmüssen im Blickpunkt; Erinnerung: Drei verschiedene Konstellationen
• Es ist zu diskutieren, inwiefern § 536 a BGB den Mangelfolgeschaden ersetzt
• Die Ausschlussvorschriften gemäß §§ 536 b – d BGB gelten für §§ 536, 536 a BGB

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