Mietvertrag und Leasing – Ansprüche

Anspruchsgrundlagen aus dem Mietvertrag und dem Leasingvertrag

A. Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist in den §§ 535 BGB ff. geregelt. Hier wird eine Sache gegen Entgelt einem anderen zum Gebrauch überlassen.

Bei Miete, Leihe und Pacht muss der zum Gebrauch überlassene Gegenstand nach Ende des Gebrauches wieder zurückgewährt werden. Im Gegensatz zum Sachdarlehen, bei dem andere Gegenstände gleicher Art und Güte zurückgewährt werden können, müssen die Gegenstände dabei dieselben sein, welche zum Gebrauch überlassen wurden.

Die Miete, ganz besonders von Wohn- und Geschäftsräumen, gehört zu den im täglichen Rechtsverkehr relevantesten Rechtsgebieten und ist deshalb ständigen Veränderungen in Rechtsprechung und Gesetzgebung unterworfen.

Bei der Vermietung von Wohnraum gelten in aller Regel Zusatzvorschriften, um der besonderen Interessenlage in diesen Fällen Rechnung zu tragen.

I. Zustandekommen

Die Begründung eines Mietvertrages folgt den allgemeinen Grundsätzen. Gegenstand eines Mietvertrages können dabei bewegliche und unbewegliche Sachen sowie Teile von Sachen sein. Der Vertrag muss insbesondere das Entgelt und den Mietgegenstand regeln.

Grundsätzlich erfordert der Mietvertrag keine besondere Form. Etwas anderes gilt nur bei der Vermietung von Wohnraum sowie von Grundstücken und Räumen für länger als ein Jahr (§§ 550, 578 Abs. 1 BGB). Bei Missachtung der Formerfordernisse ist nicht der ganze Vertrag unwirksam, sondern lediglich die Abrede über die Mietzeit.

II. Inhalt des Mietvertrages

Die Pflichten der Vertragsparteien stehen im Austauschverhältnis; es handelt sich um ein Synallagma.

Die Hauptpflicht des Vermieters besteht in der Überlassung des gemieteten Gegenstandes zum Gebrauch. Die Hauptpflicht des Mieters ist die Entrichtung des vereinbarten Mietzinses.

1. Die Pflichten des Vermieters beim Mietvertrag

Die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung ist nur dann erfüllt, wenn die Sache in gebrauchsfähigem Zustand überlassen wurde. Dazu muss dem Mieter unmittelbarer Besitz oder doch wenigstens Zugang zur Sache verschafft werden. Der gebrauchsfähige Zustand der Sache ist dabei ggf. im Einzelfall durch Auslegung festzustellen.

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Sache im gebrauchsfähigen Zustand bleibt (Gebrauchserhaltungspflicht). Der Mieter muss die Sache während der Mietzeit stets ordnungsgemäß nutzen können, was vor allem die Instandhaltung der Sache durch den Vermieter voraussetzt. Dabei sind Beeinträchtigungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Sache durch den Mieter entstehen, v.a. normale Verschleißerscheinungen, durch den Vermieter zu beseitigen (vgl. § 538 BGB: die vertragsgemäße Abnutzung der Sache hat der Mieter nicht zu vertreten). Diese Pflichten werden dabei in aller Regel von Seiten des Vermieters bei der Festsetzung des Mietzinses berücksichtigt.

Der Vermieter muss außerdem solche Maßnahmen des Mieters dulden, die im Rahmen des üblichen Gebrauchs liegen.

Daneben obliegen dem Vermieter einige Nebenpflichten. Dazu zählen der Ersatz von Aufwendungen des Mieters für die Mietsache und die Duldung der Wegnahme von Einrichtungen nach § 539 BGB ebenso wie allgemeine Schutz- und Sorgfaltspflichten, welche dazu dienen, den Mieter vor allgemeinen Gefahren zu schützen oder ihn über deren Bestehen in Kenntnis zu setzen.

2. Die Pflichten des Mieters beim Mietvertrag

Die Hauptpflicht des Mieters ist das Entrichten des vereinbarten Mietzinses. Dieser ist je nach Vereinbarung einmalig oder als laufende Zahlung in regelmäßigen Abständen zu leisten. Der Zeitpunkt kann durch die Parteien grundsätzlich frei bestimmt werden. Ausgenommen ist davon lediglich die Wohnraummiete, die laut § 556b BGB bis zum dritten Werktag des laufenden Monats im Voraus zu entrichten ist.

Auch die Höhe des Mietzinses kann grundsätzlich frei festgelegt werden. Davon ausgenommen ist erneut die Miete von Wohnräumen (vgl. etwa §§ 556d ff. BGB). Bei preisgebundenem Wohnraum gilt der Grundsatz der sogenannten Kostenmiete (§ 8 Wohnungsbindungsgesetz), ansonsten gelten die durch § 138 II BGB bestimmten Grenzen des Wuchers.

Der Mieter hat auch verschiedene Nebenpflichten zu erfüllen. So darf er den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht überschreiten, was z.B. durch Untervermietung (§ 540 BGB) oder die Verwendung zu einem im Mietvertrag nicht festgelegten Zweck erfolgen kann. Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Gebrauch ständig einem Dritten überlassen ist, wobei Hausangestellte, Kinder oder Verwandte nicht als Dritte gelten.

Dem Mieter obliegt außerdem die Obhuts- und Sorgfaltspflicht. Er muss, soweit es ihm möglich ist, sicherstellen, dass die Sache in einem ordnungsgemäßen Zustand verbleibt (§ 543 II 1 Nr. 2 BGB). Der Mieter ist außerdem verpflichtet, dem Vermieter Mängel an der Mietsache zu melden, um ihm die Erhaltung zu ermöglichen (§ 536c BGB).

Der Mieter ist verpflichtet, Instandhaltungsarbeiten, Modernisierungen und Vergleichbares durch den Vermieter zu dulden. Für die Wohnraummiete ist dies (im Hinblick auf die Unverletzlichkeit der Wohnung gemäß Art. 13 GG) in §§ 555a ff. BGB geregelt.

Bei Beendigung der Mietzeit muss der Mieter nach § 546 I BGB die Mietsache dem Vermieter zurückgeben. Falls der Vermieter Eigentümer der Mietsache ist, besteht dieser Anspruch NEBEN dem Anspruch aus § 985 BGB. Diese Rückgabepflicht steht nach § 546 BGB nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis zu den Leistungen des Vermieters, sodass die §§ 320 ff. BGB (Einrede des nichterfüllten Vertrages) hier nicht einschlägig sind.

3. Verletzung von Vermieterpflichten

Falls der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt, ist zunächst zu ermitteln, ob diese Nichterfüllung auf Unmöglichkeit beruht. In diesem Fall erlischt der Erfüllungsanspruch des Mieters möglicherweise nach § 275 BGB.

Falls aber keine Unmöglichkeit besteht, behält der Mieter vorerst seinen Erfüllungsanspruch. Sofern dem Mieter der Gebrauch der Sache nicht oder nicht ordnungsgemäß eingeräumt wird, bestimmen sich seine Rechte gemäß den §§ 536 ff. BGB.

III. Mängelgewährleistungsrecht beim Mietvertrag

Diese in den §§ 536 ff. BGB niedergelegten Spezialregelungen für den Mietvertrag finden keine Anwendung, wenn die Schlechterfüllung des Vermieters nicht auf Sach- oder Rechtsmängeln beruht. Stattdessen greifen dann die Regelungen des allgemeinen Schuldrechts. Deshalb ist in der Klausur die Anwendbarkeit der §§ 536 ff. BGB als erstes zu prüfen.

1. Ansprüche des Mieters

Aus § 536 BGB geht hervor, dass der Mieter seinen Erfüllungsanspruch behält, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Die Ansprüche auf Minderung und Schadensersatz treten NEBEN den Anspruch auf Überlassung einer mangelfreien Mietsache.

a. Anspruch auf Mietminderung nach § 536 BGB

Für einen Anspruch auf Mietminderung müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Bestehen eines wirksamen Mietvertrages
• Sach- oder Rechtsmängel der Mietsache
• Keine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung
• Kein Gewährleistungsausschluss

Beim Sachmangel wird bekanntlich auf die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit abgestellt. Dabei ist es unerheblich, ob der Mangel bereits bei Überlassung der Sache bestand oder erst später entstand – siehe § 536 I 1 BGB. Nach § 536 II BGB ist das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft dem Mangel nach Absatz 1 gleichgestellt.

Die Vorschrift ist auch auf Rechtsmängel anwendbar. Ein solcher liegt vor, wenn der Mieter aus rechtlichen Gründen den ihm vertragsgemäß zustehenden Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht ausüben kann, etwa im Fall der Doppelvermietung. Nach § 536 III, I 3 BGB muss der Mangel zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung führen.

Der Anspruch auf Minderung tritt neben den weiterhin bestehenden Erfüllungsanspruch auf unbeeinträchtigte Überlassung der Mietsache. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich. Die Minderung berechnet sich nach § 536 I 2 BGB. Danach ist der Mietzins „angemessen zu mindern“.

b. Anspruch auf Schadensersatz nach § 536 a BGB

Für einen Anspruch auf Schadensersatz müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:

• Bestehen eines wirksamen Mietvertrages
• Mangel i.S.d. § 536 BGB
• Verschulden des Vermieters bzgl. des Mangels
• Kein Gewährleistungsausschluss

Für das Verschulden sind drei Fallgruppen zu unterscheiden:

aa. Mangel bei Vertragsabschluss bereits vorhanden

Der Vermieter haftet hier auch ohne Verschulden, sog. Garantiehaftung. Umstritten ist lediglich, ob der Vermieter auch für Schäden haftet, deren Existenz er auch bei äußerster Sorgfalt nicht erkennen konnte.

bb. Mangel entstand erst nach Abschluss des Vertrages

Der Vermieter haftet nur, wenn er den Mangel zu vertreten hat.

cc. Vermieter gerät mit der Beseitigung des Mangels in Verzug

Der Vermieter haftet hier ohne Verschulden. Jedoch setzen die Verzugsvorschriften (§ 286 IV BGB) ihrerseits Verschulden am Eintritt des Verzuges voraus.

Der Schadensumfang soll auch stets sog. Mangelfolgeschäden umfassen.

c. Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a II BGB

Für einen Aufwendungsersatzanspruch müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Anspruchsvoraussetzungen des § 536a I BGB liegen vor
• Verzug des Vermieters bei der Mängelbeseitigung
• Aufwendungen des Mieters

Wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist, kann der Mieter statt Schadensersatz wegen Nichterfüllung auch den Anspruch nach § 536a II BGB geltend machen. Er kann den Mangel selbst beseitigen (lassen) und den Ersatz der dazu erforderlichen Aufwendungen verlangen. Falls die umgehende Mangelbeseitigung durch den Mieter geboten ist, steht dies dem Verzug nach § 536a II 2 BGB gleich.

2. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter

Wenn der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überschreitet, haftet er nach den §§ 280 ff BGB. Dann hat er nach § 540 II BGB auch das Verschulden Dritter zu vertreten. Nach § 541 BGB steht dem Vermieter ein Anspruch auf Unterlassung zu, wozu bereits ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache ausreicht – ein Verschulden des Mieters ist NICHT erforderlich. Für eine Unterlassungsklage muss jedoch zuvor eine erfolglose Abmahnung vorgenommen worden sein.

a. Mietsache nicht rechtzeitig zurückgegeben

Falls der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgibt, steht dem Vermieter eine Entschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses für den entsprechenden Zeitraum nach § 546a I BGB zu. Auch hier ist der Umstand der verspäteten Rückgabe als Voraussetzung ausreichend, ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich.

Ein weitergehender Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter aus Verzug u.ä. wird nach § 546a II BGB durch § 546a I BGB nicht ausgeschlossen. Für Wohnraummiete gilt allerdings die Einschränkung des § 571 BGB.

b. Verletzung der Anzeigepflichten aus § 536c BGB beim Mietvertrag

Falls der Mieter eine der in § 536c BGB genannten Anzeigepflichten verletzt, steht dem Vermieter ebenfalls ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Die Rechte des Mieters werden außerdem nach Maßgabe des § 536c II 2 BGB eingeschränkt.

Darüber hinaus gelten für weitere Pflichtverletzungen durch den Mieter die allgemeinen Vorschriften, insbesondere die §§ 280 und 241 II BGB.

c. Anspruch auf Mietzins auch bei Nichtnutzung durch den Mieter

Nach § 537 BGB behält der Vermieter den Anspruch auf den Mietzins auch dann, wenn die Mietsache vom Mieter nicht genutzt wird, die Nichtnutzung jedoch in der Person des Mieters begründet und nicht durch den Vermieter verschuldet ist. Der Vermieter muss sich jedoch etwaige Vorteile anrechnen lassen, die er dadurch erzielt.

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache.

3. Der Schutz des Mieters vor Ansprüchen des Vermieters

Der Schutz des Mieters gegen Ansprüche des Vermieters folgt generell den allgemeinen Vorschriften. Insbesondere ist er durch § 986 BGB gegen Herausgabeansprüche des Vermieters geschützt. Für die Miete von Wohnraum gelten erneut Sonderregelungen.

IV. Die Beendigung des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis kann durch Zeitablauf oder Kündigung beendet werden.

1. Zeitablauf

Beim Ablauf der im Mietvertrag festgelegten Mietzeit endet das Mietverhältnis, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf.

Bei der Wohnraummiete gilt die Sonderregelung des § 575 BGB. Das Mietverhältnis kann hier nur unter besonderen Voraussetzungen, etwa, wenn der Vermieter nach Ablauf einer gewissen Zeit die Räume selbst nutzen will, auf bestimmte Zeit geschlossen werden und gilt andernfalls als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

2. Kündigung

Der Mietvertrag kann durch drei Formen der Kündigung beendet werden:

• die ordentliche Kündigung,
• die außerordentliche befristete Kündigung und
• die außerordentliche fristlose Kündigung.

Eine Kündigung hat folgende Voraussetzungen:

• das Vorliegen einer Kündigungserklärung und
• je nach Form der Kündigung ggf. das Bestehen eines Kündigungsgrundes.

Bei der Kündigung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Beendigung des Mietverhältnisses gerichtet ist. Sie muss im Grundsatz nicht begründet werden und hat keine besonderen Formerfordernisse. Wie üblich gelten für die Miete von Wohnraum Sondervorschriften.

a. Ordentliche Kündigung beim Mietvertrag

Eine ordentliche Kündigung gemäß § 542 BGB ist nur bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit möglich. Sie setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus und ist jederzeit – unter Einhaltung der Kündigungsfrist, s. u. – möglich. Etwas anderes gilt für die ordentliche Kündigung des Vermieters bei der Vermietung von Wohnraum nach § 573 BGB.

b. Außerordentliche befristete Kündigung („außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist“)

Eine außerordentliche befristete Kündigung ist ebenfalls nur bei Mietverhältnissen über unbestimmte Zeit statthaft. Sie ist für einige spezielle Fälle im Gesetz vorgesehen, wie beispielsweise in §§ 540 I, 544 oder 564 BGB.

c. Außerordentliche fristlose Kündigung

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist für einige spezielle Fälle vorgesehen und ist in den §§ 543 und 569 BGB geregelt. Durch sie wird das Mietverhältnis sofort beendet. Sie setzt einen Kündigungsgrund voraus, der insbesondere dann gegeben ist, wenn durch das Verhalten eines Vertragspartners das dem Vertragsverhältnis zugrundeliegende Vertrauensverhältnis stark beeinträchtigt ist, sodass eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unmöglich erscheint. Beispiele dazu sind in § 543 II BGB gegeben.

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, hat der Mieter die Mietsache nach § 546 BGB zurückzugeben.

Gemäß § 539 I 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter ersatzfähige Verwendungen zu ersetzen. Anderenfalls muss er eine Wegnahme durch den Mieter nach § 539 II BGB dulden. Auch eine eventuell geleistete Mietsicherheit ist zurückzuerstatten.

Wenn das Mietverhältnis durch Zeitablauf oder Kündigung beendet wurde, kann es durch die Parteien bei entsprechendem Willen fortgesetzt werden. Durch eine entsprechende Vereinbarung kann das ursprüngliche Mietverhältnis verlängert werden, wodurch kein neuer Vertrag begründet wird. Das Mietverhältnis kann auch durch Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter verlängert werden. Sofern der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 545 1 BGB (14 Tage) widerspricht, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert.

3. Das Kündigungsrecht des Mieters

Dem Mieter steht zunächst das Recht auf ordentliche Kündigung nach § 542 I BGB zu (ggf. i.V.m. §§ 568 ff. BGB, dabei sind die dort genannten Fristen zu beachten). Daneben steht ihm noch die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB offen. Dazu ist ein wichtiger Grund erforderlich, der gegeben ist, wenn es dem Mieter nicht länger zuzumuten ist, am Vertrag festzuhalten. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund liegt beispielsweise vor, wenn der Vermieter unbefugt mit einem eigenen Schlüssel während der Abwesenheit des Mieters in die Mieträume eindringt. Vgl. ferner § 543 II Nr. 1 BGB.

Zu beachten sind die Einschränkungen durch zusätzliche Fristsetzung und Abmahnung nach § 543 III BGB sowie der Verweis in § 543 IV BGB auf die §§ 536b und 536d BGB, die entsprechend angewandt werden. Für die Miete von Wohnraum gelten wie üblich Sonderregeln, vgl. insbesondere § 569 BGB.

Neben dem Recht auf Kündigung kann dem Mieter für die Vergangenheit auch ein Anspruch aus §§ 536, 536a BGB zustehen.

4. Das Kündigungsrecht des Vermieters

Das Kündigungsrecht des Vermieters folgt zunächst den Grundsätzen des entsprechenden Rechts des Mieters. Insbesondere durch Zahlungsverzug des Mieters ergibt sich nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB ein zusätzliches Kündigungsrecht. Dazu muss der Mieter mit zwei Zahlungen im Verzug sein. Durch rechtzeitige Zahlung noch vor Zugang der Kündigungserklärung (§ 543 II 2 BGB) oder Aufrechnung (§ 543 II 3 BGB) kann der Mieter jedoch die Kündigung ausschließen bzw. deren Unwirksamkeit herbeiführen. Zu den Besonderheiten bei Zahlungsverzug des Mieters von Wohnraum vgl. § 569 III BGB sowie unten.

Dem Vermieter steht außerdem ein Recht auf Kündigung nach § 543 II Nr. 2 BGB wegen Gebrauchsüberschreitung zu. Neben dem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache ist dabei eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters sowie eine Abmahnung durch den Vermieter nach § 543 III 1 BGB erforderlich.

V. Besonderheiten beim Mietvertrag über Wohnraum

Im ursprünglichen Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuchs gab es keine Unterscheidung zwischen der Miete von Wohnraum und anderen Gegenständen. Durch das sogenannte soziale Mietrecht sind im Laufe der Jahrzehnte zahlreiche Sondervorschriften hinzugefügt worden, welche die besondere Interessenlage bei der Wohnraummiete berücksichtigen.

Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal ist zunächst, ob es sich bei dem gemieteten Wohnraum um preisgebundenen oder nicht preisgebundenen Wohnraum handelt. Während bei ersterem etliche verbindliche Sonderregeln die Vertragsfreiheit der Parteien einschränken, gilt dies bei nicht preisgebundenem Wohnraum nicht, was den Parteien wesentlich mehr Gestaltungsspielraum lässt. Allerdings ist das Mietrecht ganz allgemein durch das Interesse des Mieters an besonderem Schutz stark reglementiert.

Die folgende Darstellung soll einen Überblick über die Sondervorschriften bei der Miete von nicht preisgebundenem Wohnraum bieten.

1. Höhe und Anpassung des Mietzinses

Grundsätzlich kann die Höhe des Mietzinses frei festgelegt werden. Die Obergrenze bilden erneut die Vorschriften über den Mietwucher nach § 138 II BGB. Eine weitere Einschränkung bildet die sog. „Mietpreisbremse“, welche in den §§ 556d-556g BGB normiert wurde und den Mietzins in angespannten Wohnungsmärkten deckeln soll.

Sobald der Mietzins einmal vereinbart ist, ist es für den Vermieter schwierig, ihn anzupassen. Eine einvernehmliche Anpassung nach § 557 BGB ist jederzeit möglich. Eine einseitige freie Anpassung kommt jedoch kaum in Betracht, da die Vorschriften der §§ 557 ff. BGB einzuhalten sind.

Gesetzliche Möglichkeiten der Mietanpassung bieten die Staffelmiete nach § 557a BGB oder die Indexmiete nach § 557b BGB. Der Vermieter kann aber auch eine Zustimmung zur Mieterhöhung im Rahmen der sogenannten Vergleichsmiete nach § 558 BGB verlangen. Dieses Verlangen muss nach § 558a BGB dem Mieter gegenüber begründet und schriftlich zugestellt werden. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, so kann der Vermieter die Zustimmung nach § 558b BGB einklagen.

Sind die Betriebskosten Teil des Mietzinses, so kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 560 BGB bei gestiegenen Betriebskosten die Miete entsprechend erhöhen.

Auch bei Modernisierungen kann der Vermieter den Mietzins nach den Vorschriften der §§ 559 ff. BGB entsprechend anheben. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist dagegen gemäß § 573 I 2 BGB unzulässig.

2. Beendigung eines Mietverhältnisses für Wohnraummiete

Da gemieteter Wohnraum für den Mieter oft von zentraler Bedeutung ist, bestehen für die Beendigung eines Mietvertrages über Wohnraum zahlreiche Sondervorschriften.

a. Beendigung durch Zeitablauf

Ein auf Zeit geschlossener Mietvertrag dieser Art endet grundsätzlich mit Zeitablauf. Der Mieter kann gemäß § 575 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf Auskunft über das Bestehen eines Befristungsgrundes verlangen. Falls dieser nicht mehr vorhanden ist, wird das Mietverhältnis unbefristet fortgesetzt, § 575 III 2 BGB. Ein zeitlich befristetes Mietverhältnis von Wohnraum ist damit faktisch ausgeschlossen, sofern nicht einer der in § 575 I BGB genannten Gründe vorliegt.

b. Beendigung durch Kündigung

Ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis bedarf wie üblich der Kündigung. Nach § 573 I 1 BGB kann der Vermieter ordentlich nur dann kündigen, wenn er daran im Sinne des § 573 II BGB ein berechtigtes Interesse hat (insbesondere: Eigenbedarf, § 573 II Nr. 2 BGB). Nach § 568 I BGB ist dazu die Schriftform vonnöten. Nach § 568 II BGB soll auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach §§ 574 ff. sowie auf dessen Form– und Fristerfordernisse hingewiesen werden. Falls dieser Hinweis fehlt, findet die Vorschrift des § 574b II 2 BGB Anwendung.

Der Mieter kann gegen die Kündigung des Vermieters nach § 574 I BGB Widerspruch einlegen und verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn die Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände eine nicht zu rechtfertigende Härte für ihn darstellt. Die Grenze stellt dabei die Berechtigung des Vermieters zur Kündigung nach § 569 BGB dar.

Die ordentliche Kündigung ist an die Fristen des § 573c BGB gebunden.

Der Mietvertrag kann auch fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund nach § 569 BGB vorliegt.

c. Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf der Wohnung

Nach § 577 BGB steht dem Mieter für den Fall, dass an der von ihm gemieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll, ein Vorkaufsrecht zu. Auch genießt er für diesen Fall nach § 577a BGB einen verbesserten Kündigungsschutz.

d. Kauf bricht nicht Miete

Gemäß § 566 BGB tritt beim Verkauf eines vermieteten Grundstücks der Käufer in die Rechtsstellung des Verkäufers als Vermieter ein. Die Vorschrift bezweckt den Schutz des Mieters als Inhaber der Sachherrschaft, da er ansonsten nach § 985 BGB gegenüber dem neuen Eigentümer mangels vertraglicher Beziehungen zu diesem zur Herausgabe verpflichtet wäre. § 566 BGB findet jedoch nur Anwendung, wenn die Veräußerung durch Rechtsgeschäft stattfand, womit sie bei einem Erwerb durch Zwangsversteigerung nicht gilt. Der bisherige Vermieter haftet nach § 566 II 1 BGB für Schadensersatzansprüche wie ein selbstschuldnerischer Bürge. Er kann sich davon jedoch nach § 566 II 2 BGB durch Mitteilung des Eigentumsüberganges an den Mieter befreien.11

B. Der Leasingvertrag

I. Unterschied zum Mietvertrag

An einem Leasingvertrag sind meistens drei Parteien beteiligt. Die erste Partei ist der Leasinggeber, der das Leasinggut erwirbt, die zweite der Leasingnehmer, dem der Leasinggeber das Leasinggut zum Gebrauch überlässt, wofür er Raten zahlt. Die dritte Partei ist in der Regel der Lieferant bzw. Hersteller, von dem der Leasinggeber die geleaste Sache bezieht.

Das Leasing ist dem Mietvertrag sehr ähnlich, jedoch trägt der Leasingnehmer nicht nur die Gefahr der Verschlechterung und des Verlustes, sondern auch die Kosten für die Instandhaltung der zum Gebrauch überlassenen Sache.

II. Leasingarten

Es wird generell zwischen drei Leasingarten unterschieden, für die verschiedene Vorschriften gelten:

• Operatives Leasing
• Finanzierungsleasing
• Herstellerleasing

1. Operatives Leasing

Hier ist die Leasingzeit in der Regel kurz oder nicht befristet; der Vertrag kann jedoch jederzeit gekündigt werden.

Der Leasingnehmer kann so die ihm zum Gebrauch überlassenen Sachen rasch austauschen und seinen Bedürfnissen anpassen. Meistens werden die geleasten Sachen vom Leasinggeber gewartet. Wegen der geringen Unterschiede zum Mietvertrag gelten die Regeln des Mietrechtes.

Oft ist vertraglich eine Klausel vorgesehen, die dem Leasingnehmer das Recht gibt, die geleaste Sache unter Anrechnung der bislang gezahlten Raten zu kaufen. Diese Spielart wird als Mietkauf bezeichnet, weshalb auf den jeweiligen Teil dieses Hybridvertrages die Vorschriften über Kauf bzw. Miete Anwendung finden.

2. Finanzierungsleasing

Diese Leasingart liegt dann vor, wenn ein vom Hersteller unabhängiger Leasinggeber mit einem Leasingnehmer einen Leasingvertrag abschließt, der für längere Zeit unkündbar ist. Durch die zu zahlenden Raten kann der Leasinggeber für Anschaffung und Finanzierung sorgen und behält einen Gewinn. Die Instandhaltung übernimmt der Leasingnehmer, doch tritt der Leasinggeber ihm seine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer oder Hersteller ab.

Das Finanzierungsrisiko der Leasingsache trägt hier der Leasinggeber (daher der Name).

Nach der herrschenden Meinung sind auf Finanzierungsleasing die Regeln des Mietrechtes entsprechend anzuwenden, obwohl bei ihnen auch Elemente aus anderen Rechtsgebieten eine Rolle spielen. Besteht z.B. zwischen Leasinggeber und Hersteller/Lieferant ein Kaufvertrag, so kommen die Vorschriften des Kaufrechtes zur Anwendung.

3. Hersteller-Leasing

Beim Hersteller-Leasing schließt der Leasingnehmer den Leasingvertrag mit dem Hersteller der Leasingsache oder einer von ihm abhängigen Leasinggesellschaft ab. Der Hersteller versucht auf diese Weise, seinen Absatz von Leasinggütern zu erhöhen.

Auch beim Hersteller-Leasing finden nach der überwiegenden Meinung der Rechtsprechung die Vorschriften des Mietrechtes Anwendung.

III. Häufige Problemgruppen

1. Gewährleistungsansprüche

Probleme treten beim Leasing häufig dann auf, wenn der Leasingnehmer Gewährleistungsvorschriften geltend machen will.

Zwar stehen ihm die im Mietrecht vorgesehenen Gewährleistungsansprüche der §§ 536 ff. BGB zu, diese sind jedoch meist durch die AGB oder Vereinbarung (soweit möglich) ausgeschlossen. Häufig tritt der Leasinggeber dem Leasingnehmer jedoch die ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen den Hersteller/Lieferanten ab. Falls nun der Leasingnehmer z.B. wegen Mangelhaftigkeit der Leasingsache sein Recht zum Rücktritt vom Vertrag ausübt, dann würde ein Rückgewährschuldverhältnis entstehen, das jedoch zwischen Hersteller/Lieferant und Eigentümer (d.h. dem Leasinggeber) besteht. Der Leasingnehmer ist jedoch nicht Eigentümer. Durch den Rücktritt fällt jedoch die Geschäftsgrundlage des Leasingvertrages weg, sodass der Leasingnehmer dem Leasinggeber die Sache zurückgeben und die Leasingraten nicht zahlen muss.

2. Verbraucherschutz

Problematisch können Leasingverträge aufgrund ihrer Vielgestaltigkeit auch in Fragen des Verbraucherschutzes werden. Eine häufig vorkommende Konstellation ist ein Verbraucher, dem als Leasingnehmer das Recht eingeräumt wird, die Leasingsache am Ende der Vertragslaufzeit zu erwerben. Dabei entscheidet sich die Frage der Anwendbarkeit des Verbraucherschutzrechtes danach, wem die Sachsubstanz gemäß der Intention des Vertrages nach Ablauf der Grundmietzeit wirtschaftlich zufallen soll bzw. wem die Entscheidung über den Erwerb der Leasingsache zusteht. Wenn die Erwerbsbefugnis bzw. der wirtschaftliche Verbleib auf Seiten des Leasingnehmers liegt, sind die Verbraucherschutzgesetze anwendbar.

Anmerkungen

siehe auch: Pflichtverletzung nach § 280 I BGB beim Kauf

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